2026年6月、日銀は政策金利を1.0%に引き上げた。変動金利型の住宅ローンを組んでいる人にとって、毎月の返済額がじわじわ上がり始めている実感があるはずだ。

結論から言うと、「金利差0.3%以上」「残期間10年以上」「残高1,000万円以上」の3条件がそろえば、借り換えで100万円以上の総返済額を削減できる可能性がある。逆にどれか1つでも欠ければ、手数料負けするリスクが高い。

筆者自身、物販時代に事業用ローンの金利見直しを後回しにして、気づいたら利息だけで50万円以上余計に払っていた経験がある。住宅ローンはそれ以上に金額が大きいぶん、放置コストも桁違いだ。

この記事では、2026年7月時点の金利環境を踏まえて、借り換えの判断フローチャートと具体的な節約シミュレーションを整理した。

2026年の金利環境｜変動金利はどこまで上がったのか

日銀は2024年3月にマイナス金利を解除して以降、段階的に利上げを実施してきた。2026年6月の金融政策決定会合で政策金利（無担保コール翌日物金利）を1.0%に引き上げ、変動金利型住宅ローンの店頭金利は主要行で1.1〜1.4%前後に上昇している（日本銀行 金融政策決定会合）。

さらに、2026年10月には追加で0.25%の利上げが見込まれており、政策金利が1.25%に達する可能性がある。日銀の植田総裁は「経済・物価の見通しが実現していく確度が高まれば、引き続き政策金利を引き上げる」と繰り返し発言している。

つまり、2023年頃に変動金利0.3〜0.5%で借りた人は、わずか3年で適用金利が0.5〜0.8%ポイント以上上昇した計算になる。残高3,000万円・残期間25年のケースなら、0.5%の金利上昇で総返済額が約200万円増える。

借り換え判断フローチャート｜3つの条件で即判定

借り換えが得になるかどうかは、以下の3条件で大枠を判定できる。

条件1: 金利差が0.3%以上あるか

現在の適用金利と、借り換え先の金利の差が0.3%（0.3%ポイント）以上あれば、手数料を差し引いてもメリットが出やすい。金利差が0.5%以上なら、かなり有利な借り換えになる。自分の適用金利は、毎年届く「返済予定表」または銀行のマイページで確認できる。

条件2: 残りの返済期間が10年以上あるか

残期間が短いと、金利差があっても利息削減の絶対額が小さくなる。目安として10年以上残っていれば検討の価値がある。残り5年以下なら、手数料負けする確率が高い。

条件3: ローン残高が1,000万円以上あるか

残高が少なければ、金利差×残期間で得られる削減額も小さくなる。1,000万円以上が借り換え検討のひとつの基準だ。

判定の目安:

  • 3条件すべて該当 → 借り換えメリット大。すぐにシミュレーションへ
  • 2条件該当 → 個別シミュレーションで確認する価値あり
  • 1条件以下 → 手数料負けの可能性が高い。繰上返済や金利タイプ変更を先に検討

100万円節約シミュレーション｜残高・金利差・残期間別の試算

具体的にどのくらい節約できるのか、代表的なケースで試算した。諸費用は借り換え時の事務手数料（税込）・保証料・登記費用を含む概算値だ。

ケース1: 残高2,500万円・残期間25年・金利差0.5%

  • 現行金利: 1.3%（店頭金利から優遇後）
  • 借り換え先金利: 0.8%（ネット銀行の変動金利、2026年7月時点の水準）
  • 毎月返済額の差: 約5,800円の減少
  • 総返済額の削減: 約174万円
  • 借り換え諸費用の概算: 約60〜80万円（事務手数料2.2%型の場合）
  • 実質メリット: 約94〜114万円の節約

ケース2: 残高3,500万円・残期間30年・金利差0.7%

  • 現行金利: 1.5% → 借り換え先: 0.8%
  • 毎月返済額の差: 約11,200円の減少
  • 総返済額の削減: 約403万円
  • 借り換え諸費用の概算: 約80〜100万円
  • 実質メリット: 約303〜323万円の節約

ケース3: 残高1,500万円・残期間12年・金利差0.4%

  • 現行金利: 1.2% → 借り換え先: 0.8%
  • 毎月返済額の差: 約2,500円の減少
  • 総返済額の削減: 約36万円
  • 借り換え諸費用の概算: 約40〜55万円
  • 実質メリット: マイナス4〜19万円（手数料負け）

ケース3のように、条件が揃わないと手数料負けする。特に事務手数料が「借入額×2.2%（税込）」の定率型だと、残高が大きいほど手数料も高くなる点に注意が必要だ。一方で、事務手数料が定額型（5〜10万円程度）の金融機関を選べば損益分岐点が下がる。

自分のケースを正確に試算するには、住宅金融支援機構の借り換えシミュレーションが無料で使える。現在の残高・金利・残期間と、借り換え先の条件を入力すれば、諸費用込みの損益がすぐに出る。

借り換え先の選び方｜変動 vs 固定、どちらに借り換えるべきか

「変動金利が上がっているなら固定に借り換えるべきでは？」という疑問は当然だ。ただし、2026年7月時点で固定金利（全期間固定）は1.8〜2.2%前後まで上昇しており、変動金利との差は依然として0.7〜1.0%ポイント以上ある。

変動→変動の借り換え

  • メリット: 金利差を最大限活用でき、削減額が大きい
  • リスク: 今後さらに利上げが続けば、借り換え先でも金利が上がる
  • 向いている人: 残期間15年以内、または繰上返済で早期完済を見込める人

変動→固定の借り換え

  • メリット: 将来の金利上昇リスクを完全に遮断できる
  • リスク: 現時点の固定金利が高いため、当面の返済額は増える可能性がある
  • 向いている人: 残期間20年以上で、金利上昇に家計が耐えられない人

筆者の周囲でも「金利が上がるから固定にしなきゃ」と慌てて固定に切り替えた結果、月々の返済額が1万円以上増えて家計を圧迫したケースがある。固定に変えること自体が目的ではなく、「総返済額と月々の負担のバランス」で判断することが大切だ。

なお、フラット35は全期間固定の代表的な選択肢で、2026年7月の金利は1.85%前後（返済期間21〜35年、融資率9割以下）。変動金利の上昇が続くシナリオでは、長期的には有利になる可能性もある。

借り換え手続きの流れと必要書類｜実際にかかる期間は1〜2ヶ月

借り換えの手続きは、新規借入とほぼ同じ審査が必要になる。一般的な流れは以下の通り。

Step 1: 事前審査（仮審査）の申込み

ネット銀行なら最短当日〜3営業日で結果が出る。この段階では年収・勤務先・借入残高を申告する。複数の金融機関に同時申込みしても信用情報に悪影響はない（短期間の住宅ローン審査照会は「比較検討」と判断される）。

Step 2: 本審査

事前審査通過後、源泉徴収票・住民税決定通知書・物件関連書類（登記簿謄本・売買契約書の写し等）を提出する。審査期間は1〜3週間が目安。

Step 3: 契約・融資実行

本審査通過後、金銭消費貸借契約を締結し、融資実行日に現行ローンを一括返済する。司法書士による抵当権の設定・抹消登記も同日に行われる。

全体の所要期間は申込みから融資実行まで1〜2ヶ月が一般的だ。10月の追加利上げ前に動きたいなら、遅くとも8月中に事前審査を申し込んでおくのが現実的なスケジュールになる。

借り換え時の主な諸費用（概算）:

  • 事務手数料: 借入額×2.2%（税込）または定額3〜11万円（税込）
  • 保証料: ネット銀行は無料が多い。メガバンクは金利上乗せ型（+0.2%前後）が主流
  • 登記費用（抵当権設定+抹消）: 15〜20万円程度
  • 印紙税: 2〜6万円（借入額による）
  • 合計目安: 借入額の2〜3%前後

FAQ

変動金利は今後どこまで上がる可能性がありますか？

日銀の利上げペース次第だが、2026年7月時点で市場は2027年末までに政策金利1.5〜1.75%程度を織り込んでいる。変動金利の店頭金利は政策金利+1.0%前後で推移するため、優遇幅によっては適用金利が2%近くになる可能性もある。ただし、景気後退局面では利上げが停止・反転する可能性もあり、一方向に上がり続ける前提は禁物だ。

借り換え審査で落ちることはありますか？

ある。新規借入時と同様に、年収・勤続年数・信用情報・物件の担保評価が審査される。特に転職直後（勤続1年未満）や、他のローン・リボ払いの残高が多い場合は厳しくなる。また、物件価値が下落して担保割れしていると、借り換え希望額の満額が通らないケースもある。

借り換えではなく繰上返済で対応する手もありますか？

手元資金に余裕があるなら、繰上返済（期間短縮型）は有効な選択肢だ。借り換えと違って手数料がかからない（ネット手続きなら無料の銀行が多い）。100万円の繰上返済で、残期間20年・金利1.3%の場合、利息軽減効果は約14万円になる。まとまった資金があるなら、借り換えと繰上返済を組み合わせるのも一案だ。

住宅ローン控除の残り期間がある場合、借り換えで不利になりますか？

借り換え後も一定の条件を満たせば住宅ローン控除は継続適用される。ただし、借り換え後のローン残高が借り換え前の残高を超える場合は、按分計算が必要になる。詳細は国税庁 No.1233を参照。控除残り期間が長い場合は、金利差メリットと控除額の変動を合わせて試算すべきだ。

参考文献